原标题：从不被看好到地标，造出了上海城中心最美的绿地雕塑馆，年化回报率还高达70%，这位出身艺术家的红坊创始人是如何做到的？
红坊文化的创始人郑培光2017年5月20日，首届风潮CSC大展顺利开办，活动地点选在红坊，对此主办方做过充分考量，看中了红坊是十年前更新旧厂房、打造新空间的成功案例，相当契合本次活动“共享与创新”的活动主题。除此之外，“很可能是十年红坊拆除前的最后一场盛典”更令活动增添了一分隆重，可以说，这同时也可能成为红坊的闭幕秀，红坊文化的创始人郑培光也特别作为演讲嘉宾出席，参与“创新者”声音环节，给观众们分享艺术园区发展与红坊的转型升级。
看点1：红坊的“前身”与“未来”
首届风潮·CSC商业场景创新大展的举办地在上海城市雕塑艺术中心，也是一个大型的活动空间。在2014年4月，这栋建筑已经被上海文物保护局正式授牌为文物保护单位，所以它已经是一个不可移动物了。它现在的艺术价值来源于红坊过去十年内容的运营，才带来社会的认可。
未来的红坊会是什么样？目前红坊已由工业用地转性为商业用地，今年的6月30号，红坊将告别现有的这样一个城市空间，进入一个再改造和开发的周期。这个周期会比较长，因为我们会非常慎重地利用这个城市空间。未来红坊的中心绿地会转移到淮海路，沿着淮海路到九、十月份，如果大家关注的话，东骏将会被拆除，三川也会被拆除。拆除之后包括前面的停车场都会变成一个城市公共公园，将比我们现在的绿地大两千平米。所以我想基于这样一个结果，大家可以对红坊抱有信心。
看点2：城市空间的1.0到2.0
城市空间，包括商业空间，也包括居家空间都是这两年非常热门的一个话题。在12年前我们进入红坊的时候，更多是抱着一种热情进来的，没有考虑很多商业模式。我们更多的考虑在于，工业遗产是上海这个城市非常重要的文化组成部分，而且在这么好的地方，我们一定要把它利用好。随着我们的运营之后，才发现原来它还有商业机会，还可以挣钱，于是我们就开始思考我们到底怎么挣钱。
说实话可以告诉大家一些秘密：在12年前我们投标这个项目的时候，我们的回收期是12年，但我签约只签了10年，那怎么挣钱？我当时心里想，只要这件事情是对的，它下面一定会有人接盘，所以我们就去做了。在做的过程中，我们在非常短的时间就获得了社会的认可，以及业内人士的认可，所以我们很快就挣钱了。12年的回收期，大概四年半我们就回收了。而且今天也可以告诉大家我们的回报率，红坊这个项目的年化回报率可以达到70%，在行业内属于暴利。我想今天在座的所有在创造空间，创作空间，寻找空间的盈利模式的同伴们，应该心里清楚这是一个什么样的成果。但是这有偶然性，红坊的发展完全不可复制，所以大家不要学，因为学了可能会赔钱。
最近这一年里面我们也做了一些总结，今天跟大家分享一下：首先是我们的园区它的规律。在九十年代，我们第一代的产业园区诞生，当时由于传统工业、传统制造业迅速衰弱，上海市政府就做了一个规划，就是1995年，上海中心城区内所有生产型企业全部退出。著明的上海M50、北京的798都是这个时候开始的。而红坊是十年后，是2005年才开始的，所以它是有不一样的成长模式。
由于城市产业的转型和复兴，给我们带来了发展的可能性，空间的功能和利用发生了很大的转变。在这个转变里面，我们有不同时代的不同产品。第一代我总结出了上海的M50和北京的798，是完全自然生长的，和业主毫无关系。有一些艺术家进入这样的老工业园区里做一些创作，很自然的产生了第一代。以红坊，包括上海的八号桥，包括1933为代表的应该是第二代，是什么状况下诞生的呢？是政府有产业有功能规划，替代原有的功能，于是产生了第二代红坊，就是有规划、有产业要求的，然后有企业去投资运营的，这样一种模式。
刚才我说了1.0是由艺术家自发，完全是原始的自然生长。2.0是1.0的基础上由投资人和政府进行干涉和介入，然后有主题地去打造新的未来产业。红坊这个区域是上钢十厂，在2005年前荒废了十年，这个工厂关闭了十年。这里也发生了一些很重要的事件，比如土地展，但更多的只是垃圾堆场。自从红坊进来之后，我们就激活了这样一个城市社区，包括对周边的带动，都起到了一个迅速推动的成果。这种模式在国际上非常成熟，如果说工业遗产再利用，这样的一代发展模式应该将中国几乎和国际上是同步的。这里面有一些比较著名的案例：伦敦的泰特、巴黎的贝西公园等。
看点3：红坊的盈利模式
红坊有自己非常明确的产业特征，自它诞生以来，我们就遵循一个原则，就是开放性、公共性、公益性。今天可以告诉大家，当时政府批给我们的容积率是1.0，但是我们只造了0.9，这在一般商家眼里是不可思议的事情，但是我们认为我们留下的那些更大的公共空间，实际上对于我们的产品、社区是有附加值的，也就是说如果我们不打造这样一个公园，我们今天的租金很可能是5.5、6块，但是因为我们释放出这些空间，打造了很好的展览空间和绿地，我们的租金就在我们可预测的基础上增长了20%~30%，实际上现在有很多的空间产品非常重要的功能就是分享。
红坊的产业特征，第一个就是视觉艺术，第二个是文化传媒和广告传播为代表的创意产业，红坊也因此是上海市园区当中的纳税大户，也是长宁区的纳税大户，这点政府事先没有想到。在园区开放两年后，有领导找我们，说我们政府一分钱没有投，但是现在纳税大户，没有想到，他说如此看来我们不一定要大拆大建，可以利用好现在的城市空间挖掘它的价值。
红坊的策略和盈利模式就这么三个：首先我们对一个项目有自己的主题定位，这个项目该干什么。红坊到今天在全国开发的园区项目一共约有50万平方米，但是集中在很少的几个城市。上海有两个，武汉有一个，马上要打造第二个，重庆有一个目前为止是红坊最大的园区，14万平米，现在马上要进西安，今年6月份马上要在深圳落地，我们会打造新一代产品。但是我们对每一个城市的园区都会有非常深度地思考它的主题。我们在福州打造了一个被授予国家级园区，就是因为主题。有了这个主题之后我们就整合围绕这个主题的核心资源。而最重要的其实是第三个，现在不管是众创也好，创投也好，大家都有孵化的功能，这一点红坊走在非常前面。我今天可以告诉大家，我们园区的盈利占我们整个投资平台里面的占比大概到30%，租金对于我们来讲是更小的一块。
租赁模式大家都很熟悉，其实我们赚取的就是土地溢价。红坊做的好，一是因为这个地方确实好，二是我们的创投模式。在我们的平台上，我们打造了两个基金，规模很小，4个亿。我们把这4个亿打造成了两个基金，一个基金是我们的艺术基金，第二个是我们的产业基金。艺术基金主要用于艺术投资与艺术家驻地计划。产业基金用来打造艺术平台，我们自己现在在打造一个叫红坊ADC，一个艺术社区平台。大家可能对产业基金非常感兴趣，我们是开心麻花的股东，我们是洛克公园的股东。
在过去的五六年当中，我们一共投了17家企业，这17家企业里现在有两家上市了A股主板，还有5家在三板，一家在创业板，今年6月份有一家公司会从三板转到主板。我们大胆投资，但是我们锁定在一个范围里面，就是文化产业。最近这两年我们也开始投体育，在今年上半年我们投了铁人三项，投了自行车赛事，我想在未来一两年都值得预期。在我说了之后，大家会发现我们的空间价值不仅仅是空间里面静态的内容，我们不仅仅是分享一种非常好的空间体验，是我们要发掘里面的产业内容。既然我们做了产业园区，我们更重要的是发掘产业。
我们在这个投资的过程当中，最好的收益是700倍，我们投了一家影视公司，后来上市了A股，700倍。最差的是我们中途退出的一家专做票房的一家公司，20倍。当然这之前我们交了多少学费就不说了，因为大家总说自己的成功和自己的失败。所以我非常欣喜看到这些年众创、孵化，大家都在非常热情的去介入。那么我想这一点能把我们的秘密都给说了，为什么红坊能够很扎实的做到今天，是因为我们做了这些工作。
刚才说了我们会在每一个我们自己的产品当中发掘它最有核心竞争力的那个部分，就举一个例子，我们在福州的红坊，规模是5万平米。我们做了一个大漆工厂，当地的大漆有一个非常好的基础，它有教育平台，但是他们的产业流程实在太落后，于是我就组织了当地的艺术家和小业主，我说我们一起去日本，我们做交流，我们现在有一个交流平台，是福州、日本、上海，在这个基础上我们打造了一个大漆工厂。这个大漆工厂现在成为一个中国和日本，乃至世界其他地区的艺术家的驻地平台，我是免费开发的，你们都可以来做，当然这里面我们对它还是有盈利要求的，因为毕竟我们不是公益的。于是我们会比较成本的价格我们会收购很多产品，这些产品都有很高的市场价值。比如说中央美院，我们组织他们的毕业生在我们的大漆工厂进行毕业创作，为期一个月。那么创作好了产品以后，我们把它留下来，留下来之后我们就在很多的城市，包括日本，我们去办展览，办展览就有销售，销售就有钱挣，我们可以和这些小艺术家们分享，一人一半，你一半我一半，那就挣钱了。同时我们也因此可以打造出一个非常好的平台。
看点4：红坊的4.0模式设想
第四个部分我想说一下城市功能升级的一个广泛合作，因为刚才已经讲到了我们是从工业2.0时代，产业也一样。现在大家目前在做的属于2.5，接着我们马上要走向4.0，我们跳过了3.0，为什么呢？3.0是一个没有预期的，但是我们又熟悉的那样一种城市和商业空间，那我在想我们要打造一个4.0，但是这个4.0是什么我们不知道，我可以告诉大家红坊在6月30号结束之后，它会用5年的时间去建设，一个非常长的时间，我们计划是2022年的下半年再次开放。为什么花这么长的时间，是因为我们想打造一个有未来性的城市空间和商业空间，因为我们未来的红坊和现在有一个非常大的不同就是有了商业功能，因为它已经变成商业用地了，而不是原来的工业用地。但是未来的商业到底是什么，大家也都知道，在座的都是行家，现在的业态生命周期都非常短，6个月、两年死掉了，那么我们想说围绕着人最本质的需求，它一定有那个不变的东西，是什么我们不知道，但是我们跳过去了，我们来做一个4.0。
这个4.0从用地来讲，从我们这块用地来讲它依然是文化、办公和商业，这块土地的出让有一个非常重要的要求是必须保留我们的美术馆功能，必须保留我们的画廊功能，我们原来2.0、1.0时代的功能都必须要保留。那么容积率从现在的1.0提高到未来的2.7，也就是2.69。这是我们未来的预期，我们把整个公共空间，搬到城市外面去了。也就是刚才介绍的未来的三川、东骏都拆了，我们把整个城市空间搬到道路的界面。
未来非常重要的是互联网时代，融合非常重要。所以我们现在正在和一些国际上最好的机构，比如说这两年的黑马，瑞典的，我们正在和他们讨论未来红坊的城市空间和文化内容，它的城市应该是什么样的，我相信不是今天这样非常静态的，大家看到的雕塑展示，静态的非互动的。（来源：红坊Redtown）
